WeCreativez WhatsApp Support
Firuzan Hukuk ve Arabuluculuk Bürosu
Merhaba, size nasıl yardımcı olabiliriz?

firuzan@firuzankokten.av.tr     0 232 484 66 91

KORONA VİRÜSÜNÜN KİRA SÖZLEŞMELERİNE ETKİSİ

Av.Aslı HAN

Av. Aybüke SAMUR

Bilindiği üzere 2019 yılının Aralık ayında ilk olarak Çin’in Wuhan kentinde ortaya çıkan ve ardından dünyaya büyük bir hız ile yayılan Korona Virüs hala büyük bir tehlike arz etmekte ve insanlar için ölümcül sonuçlar doğurabilmektedir. Bu nedenle ülkemizde ve dünya üzerinde salgının daha çok yayılmasını önlemek amacıyla tedbirler alınmış ve günbegün bu tedbirlere yenisi eklenmeye de devam etmektedir.

Soru 1- Korona virüs nedeni ile işyeri kira sözleşmelerine hukuki anlamda bir yenilik getirildi mi?

Cevap: Virüs nedeni ile salgının yayılmasını önlemek ve vatandaşı korumak adına başta çalışma hayatı olmak üzere birçok alanda düzenlemeye gidilmiştir.          

Bunlardan bazıları ise şöyledir;

-İç işleri Bakanlığı tarafından 15.03.2020 tarihinde 81 il valiliğine gönderilen ek genelge ile başlayan bu süreçte binlerce işyerinin faaliyetlerine ara verilmiştir.

-22.03.2020 tarihinde 2279 Sayılı Cumhurbaşkanlığı Kararı ile bir yenisi eklenmiş ve icra ve iflas takiplerinin durdurulmasına karar verilmiştir.

-Buna müteakip 26.03.2020 tarihinde yürürlüğe giren 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un Geçici 2. Maddesine göre;

“ 01.03.2020 tarihinden 30.06.2020 tarihine kadar işleyecek iş yeri kira bedelinin ödenememesi kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sebebi olamaz.” şeklinde düzenleme yapılmıştır.

Soru 2-7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un Geçici 2. Maddesini nasıl yorumlamak gerekir?

Cevap: Maddede, kira bedelinin ödenmemesine ilişkin herhangi bir düzenleme ve ibare bulunmamaktadır. Kiracının, kira bedelini ödeme borcu devam etmektedir. Ancak kiracının kira bedelini ödeyememesi durumunda, bu husus fesih ya da tahliye sebebi olamayacaktır.

Maddenin dayanağını oluşturan TBK madde 138 de düzenlenmiş olan “aşırı ifa güçlüğü” dür. Buna göre;

Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde, sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde yabancı para borçlarında da uygulanır”  şeklindedir.

Fakat 7226 sayılı Kanun’un Geçici 2. maddesi açık bir şekilde, iş yeri kira bedellerinin ödenememesi hâllerine ilişkin geçici bir koruma sağlamakta iken, Türk Borçlar Kanunu’nda hüküm altına alınmış olan, kira ilişkisinin sona ermesine neden olan diğer hâllere ilişkin herhangi bir düzenleme yapılmamıştır. Düzenlemenin lafzından da anlaşılacağı üzere, iş yeri kira bedellerinin ödenmemesi dışında kira sözleşmesinin sona ermesine neden olacak diğer hâllerde, kiraya veren, kanuni veya sözleşmesel hakkı olan sözleşmeyi sona erdirme yolunu tercih ederek kira sözleşmesinin feshini ve buna bağlı olarak tahliyesini isteyebilecektir.

Soru 3- Madde hükmü, işyerleri ile ilgili bir ayrıma gitmiş midir? Hangi iş yerleri bu madde kapsamındadır?

Cevap: Hayır, ilgili madde tüm işyeri kiralarını bu kapsama almış ve işyerinin örneğin; otel, fabrika, holding veya dükkân olması gibi bir sınırlamaya gitmemiştir. Gerek idari kararla kapatılan ve bu süreçte gelir elde edemeyen kıraathane, kuaför, spor salonları, sinema gibi gerekse faaliyetleri sadece paket servis veya self servis (gel-al) yapmak şeklinde kısıtlandırılmış olan ve bunlara ek olarak herhangi bir idari karar ile kapatılmayan/ sınırlama olmayan eczaneler gibi işyerleri de dâhil olmak üzere tüm işyerleri bu düzenlemeden faydalanabileceklerdir.

Soru 4-Pandemi sürecinde ve 7226 Sayılı Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun’un Geçici 2. Maddesinin yürürlüğe girmesi ile birlikte işyeri kira ödemeleri nasıl olacaktır?  Geriye dönük olarak kiraya veren, faiz uygulayabilecek midir?

Cevap: İlgili kanun maddesinde işyeri kira ödemeleri sürelerinin 01.03.2020 ve 30.06.2020 tarihleri arasındaki kira bedellerini kapsadığı görüldüğünden, bu başlangıç tarihinden önceki işyeri kira bedelleri bu hükmün uygulama alanı dışındadır. İlgili kanun maddesi sadece borcun ödenmemesi nedeniyle sözleşme feshini ve tahliyeyi önlemektedir. Bu nedenle, kiraya verenin ödenmeyen kira bedellerini faizi ile birlikte talep etme hakkı olduğunu söyleyebiliriz.

Soru 5- Kira ödeme güçlüğü çeken kiracılar hangi yollara başvurmalıdır?

Cevap: TBK madde 138 de düzenlenen aşırı ifa güçlüğü nedeni ile kira sözleşmeleri için uyarlama davaları açılabilir. Önemle vurgulamak gerekir ki TBK 138. madde hükmü yabancı para üzerinden yapılmış kira akitlerinde de uygulama alanı bulabilecektir.

Soru 6-Uyarlama davası açabilmek için hangi koşulların varlığı gerekir?

Cevap: İlgili kanun maddesini ele almamız gerekmektedir. Buna göre;

  1. Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülemeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum olmalı,
  2. Öngörülemeyen bu durum, kiracı tarafından kaynaklanmamalı,
  3. Sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden kira borcunun istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede kiracının aleyhine değişmiş olmalıdır.

Soru 7-Uyarlama nasıl yapılacaktır?

Cevap: Aşırı ifa güçlüğü sebebiyle edimini ifa edemeyen ya ifa güçlüğünden doğan haklarını saklı tutarak (ihtiraz-i kayıtla ödeme yapan) kiracı, taşınmazın bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesine başvurarak küresel salgına bağlı aşrı ifa güçlüğü nedeniyle salgının etkilerine maruz kalınan dönemlerin kira bedelinin sonradan değişen hal ve şartlara uyarlanmasına, bunun mümkün olmaması halinde sözleşmenin feshine yönelik dava açmalıdır. Kiracıların ödeme yapılmaması halinde tahliye tehdidi altında kalmamak ve uyarlama davası açma haklarını saklı tutmak için mutlaka ihtiraz-i kayıtla veya uyarlama hakkını saklı tutarak ödeme yapmaları gerekmektedir.

Soru 8-Uyarlama yerine alternatif çözüm yolları var mıdır?

Cevap:

  • İfa zamanını uzatma sözleşmesi yapılabilir. Bu sözleşme türü Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmemiştir. Ancak, TBK m. 95’e göre “sürenin uzatılması” mümkün olduğu için taraflar uzatma sözleşmesi yapabilir. Buna karşılık, sözleşme ile taraflar mücbir sebep durumunda borcun ifa zamanın uzatılabileceğini kararlaştırabilir. Uzatma sözleşmesi ile yeni bir borç ilişkisi yaratılmayacak sadece borcun ifa zamanı değiştirilmektedir. Bu sayede taraflar uzatma sözleşmesi yaptıklarında; kararlaştırdıkları süre boyunca borç muaccel olmayacak, borçlu temerrüde düşmeyecek bu sebeple kira borcu için temerrüt faizi işlemeyecektir. uzatma sözleşmesi borçlu temerrüde düştükten sonrada yapılabilir. Yani salgın sebebiyle geçici ifa imkânsızlığı meydana geldikten ve borçlu temerrüde düştükten sonra (kiracı vadesi gelen kira borcunu ödeyemediği halde) uzatma sözleşmesi yapılabilecektir. 
  • Taraflar aralarında anlaşarak önceki sözleşmeyi esas alan ek bir protokolle kira ifa zamanı ve kira indirim şartlarını düzenleyebilirler. Ek protokol ile yeni bir borç ilişkisi yaratılmayacak olup kira ifa zamanı ve bedeli değiştirilmektedir.  Bu durumda asıl sözleşme hükümleri değil, ek protokol hükümleri geçerli olacaktır ve asıl sözleşmeye kira ilişkisi devam edecektir.

Soru 9- Konut kiraları açısından durum ne olacaktır?

Cevap:  7226 sayılı Kanun bakımından konut kiralarıyla ilgili ayrıca bir düzenleme yapılmadığından işyeri sıfatına haiz olmayan mekânlar bakımından kira sözleşmelerine genel hükümler uygulanmaya devam edecektir. Ancak hem konut hem de işyeri olarak kullanılan ve günümüzde home-office olarak adlandırılan taşınmazlara ilişkin olarak kullanım amacına bakılacak ve işyeri olarak kullanımının ağır basması ya da kira sözleşmesinde açıkça bir belirleme bulunması halinde bu sözleşme bakımından 7226 sayılı Kanunun düzenlediği ayrıcalıklardan yararlanılacaktır.